Как из 2 х комнатной квартиры сделать 3 х комнатную квартиру. Перепланировка двухкомнатной квартиры в трехкомнатную

Такого поста, по идее, быть не должно. Он не попадает в тематику ни одного моего журнала (публикуется только здесь, с тегом "lj only"). Я ни дизайнер, ни строитель и надеялся, что с этой темой сталкиваться мне больше не придется...

Просто попросили дать ссылку на какую-то информацию о перепланировке, которую я делал лет 5 уже как, когда переезжал поближе к центру города, теряя дорогие метры но приобретая еще более драгоценное время...

После получасового поиска ключевые фразы стали приобретать философский оттенок, и это было верным признаком отчаяния. Даже в портфолио агентства, делавшего проект, ничего похожего не нашлось. Таки порадовался за благосостояние односельчан, которым, видимо, уже не интересны столь микроскопические варианты. Пришлось лезть за альбомом и сканировать. Ну и раз уж самое драгоценное и невосполнимое потрачено, пусть здесь повисит - вдруг опять кто спросит...

Итак дано: 2-комнатная квартира, площадью 37,3 квадратных метров (по свидетельству). Серия II-18/9:

Здесь площадь и того меньше - 36,6. Конкретная ориентация, как в левом верхнем углу. Ну а настоящая исходная планировка вот (после обмера):

Видно, что она отличается не только метражом.

На следующей картинке демонтажный план: перегородки, подлежащие сносу, заштрихованы двойной штриховкой.

Ну и здесь результирующая планировка и метраж получившихся помещений.

Кухня стала детской (газ заглушили, вентиляцию закрыли). Кухонный блок переехал в гостиную (в то место, которое раньше было коридором).

Ну и для облегчения восприятия - вариант расстановки мебели:

Вот как-то так. Вы можете себе представить, как жить в 37 метрах? Я - да!)) Кстати, нас здесь постоянно проживает 4 человека: мы с супругой, старшая дочь - в "детской" и младшая - с нами (в спальне поместилась еще детская кроватка)

Меняя место жительства и вкладывая в это существенные деньги, главное понять, что собственно приобретаешь из разряда т.н. вечных ценностей. Можно, к примеру, покупать свежий воздух, дополнительные метры жилого пространства, качество окружающего социума и т.п. В данном случае было приобретено ВРЕМЯ. Из расчета, как минимум, 2,5 часа в день на каждого супруга. До сих пор оно тратилось на дорогу и пробки. Можно умножать на сколько-нам-еще-осталось и пытаться конвертировать в материальные ценности. Я же, доверяя ощущениям, уже чувствую материальность времени, по крайней мере, с точки зрения стоимости.

Изначально двухкомнатная, квартира общей площадью 80 кв. м расположена в доме, построенном на северо-западе Москвы по индивидуальному проекту. Хозяева – молодая супружеская пара, недавно ставшие счастливыми родителями первенца.

Заказчики желали избавиться от недостатков изначальной планировки и превратить двухкомнатную квартиру в полноценную трехкомнатную. На имеющемся пространстве требовалось обустроить родительскую спальню, детскую комнату, а также гостиную-кухню-столовую, причем последнюю хозяева хотели видеть просторной, поскольку часто принимают у себя друзей. Кроме того, отдельным пожеланием заказчиков было разработать дизайн детской с расчетом на рождение второго ребенка.

Перепланировка квартиры

Главным преимуществом квартиры было отсутствие несущих стен, а недостатками – пятиугольная кухня и большой холл, на который приходилась четвертая часть всей полезной площади. Мы начали с расширения санузла за счет холла, в результате получилась достаточно просторная прихожая с пуфом у входной двери и комплексом вместительных встроенных шкафов напротив входа, а также большой совмещенный санузел пятиугольной формы, с ванной, унитазом, столешницей с раковиной и биде.

Кухня перенесена на место прежней ванной комнаты. Перегородки в этой части квартиры мы полностью демонтировали, получив удобную для приема больших компаний кухню-гостиную, площадь которой была дополнительно увеличена за счет холла. Ближе к входу расположена кухонная зона с П-образной расстановкой мебели и техники, а также обеденным столом. В дальней от входа части помещения устроена гостевая зона с угловым диваном, журнальным столиком и телевизором. Между кухней и гостиной, условно разделяя их, смонтирована барная стойка.

На месте бывшей кухни располагается детская комната. В простенке помещен встроенный шкаф, переходящий в книжные полки над рабочей зоной у окна, с письменным столом для двоих детей. Мы также установили здесь двухъярусный комплекс из кровати и дивана (его в будущем сменит вторая кровать). Родительская спальня осталась в прежних границах, но вход в нее устроен из гостиной. В нише установлен еще один встроенный шкаф – их активное использование позволило обеспечить достаточное количество мест для хранения и в то же время благодаря фасадам, сливающимся со стенами, помещения выглядят просторнее. Дополняют меблировку двуспальная кровать с прикроватными столиками, туалетный столик и стул; на примыкающем к комнате балконе оборудована рабочая зона с письменным столом.

Дизайн квартиры

Проект выполнен в современном стиле с легкой долей минимализма – в частности, именно благодаря небольшому количеству меблировки и декора помещения выглядят просторнее, они словно наполнены воздухом и светом. Чтобы избежать монотонности, мы активно применяли различные по фактуре материалы, от дерева и краски до фактурной штукатурки и стеклянной мозаики, что позволило придать каждой комнате свой неповторимый характер и привнести в проект атмосферу домашнего уюта.

В кухне-гостиной преобладает бело-серая гамма с отдельными ярко-красными акцентами в мебели и декоре. Интересной «изюминкой» помещения стало использование нескольких вариантов отделки стен, что задало некоторую динамику, а также сочетание глянцевых фасадов и матовых поверхностей, добавившее пространству объема. Сложная конструкция потолка повторяет здесь рисунок пола, в основу которого положен мотив круга. Многоуровневое освещение создает нужное настроение: основным источником света служит легкая люстра, а дополнительными – встроенные и подвесные светильники, скрытая потолочная подсветка.

Для спальни была предложена морская тематика, которую поддерживают и декор – в частности, картина в изголовье кровати – и сочетание цветов, включающее песочный, небесно-голубой, бежевый и молочный тона, которые делают интерьер легким и воздушным, и в то же время создают в помещении расслабляющую атмосферу. Наконец, самой яркой комнатой получилась детская, где мы использовали солнечную гамму из различных оттенков желтого и зеленого, дополнительно подчеркнув мотив лета и природы обоями с растительным рисунком, а также люстрой в виде цветка.

Сегодня расскажу о том, как из 2-х комнатной квартиры сделать 3 студии.

Итак, исходные параметры:

2-х комнатная квартира 55м2 недалеко от м. Щелковская. «Дедушкин» ремонт, деревянные окна, старые обои, убитая сантехника и все прочие «прелести».

Квартира сдавалась в аренду за 37 000 рублей. Перспектив сдать ее в аренду за такие же деньги и быстро - довольно мало. В этом же доме сдается двушка с евроремонтом за такие же деньги.

Исходная планировка квартиры:

Что было сделано:

Сделан проект перепланировки на 3 студии с сохранением текущих мокрых зон. Проект делался в обычном Paint’e в масштабе.
Проведен ремонт, заменена вся сантехника, установлены окна ПВХ, заменена проводка.
Установлены кухонные блоки, закуплена часть новой мебели и техники.

Идеальная планировка для такой квартиры выглядит примерно так:

Здесь в каждой студии есть свой небольшой (170х80) санузел с душевой кабиной, кухня с мойкой, холодильник итп. Кроме того, такие «замкнутые» студии сдаются чуть дороже, чем студии, где нет санузла. И все-таки с точки зрения закона у такой планировки есть существенный минус: мокрые зоны расположены над жилой комнатой. Во-первых, узаконить такую перепланировку просто нереально, во-вторых, есть риск протечек и жалоб со стороны соседей снизу. Поэтому на таком варианте решили не останавливаться и сделать чуть иначе.

Проект перепланировки, на котором в итоге остановились:

Здесь в одной студии есть свой отдельный выход в санузел, а две других имеют свои санузлы, но проход в них через общий коридор. Это определенный минус. Плюс в том, что сохраняются мокрые зоны. На месте прошлой ванны и санузла делается 3 небольших санузла размером 170х70см. В общем коридоре также устанавливается стиральная и посудомоечная машины и общая мойка на две студии.

Примерно за 3 недели был проведен ремонт. Вот что получилось в итоге.

Один из санузлов размером 170х70 см. Поддон выложили плиткой т.к поддонов 60х60 готовых просто нет в природе. Унитаз пришлось подбирать по размерам и ставить боком. Полотенце сушитель поставили электрический (ест всего 36 ватт).

Самый экстремальный санузел. Вид со стороны входа. Сразу при входе выложенный плиткой поддон под душ, затем унитаз. Ноги, кстати, нормально помещаются:) Но если человек крупный, могут быть трудности. Короче, санузел для худых.

1-я Студия. Бывшая кухня. 9 квадратов. Из студии вход в один из санузлов. Здесь же газовая плита и стиралка + небольшая кухня. Для одного человека самый раз! Слева в коридоре виднеется общая мойка для двух соседних студий. Спрос на эту студию был самый большой

2-я Студия. Площадь 14 квадратов. Кухонный блок из Леруа, плитка, чайник, холодильник, стол для приема пищи и два стула. Все, что надо для жизни.

Двухспальный диван из ИКЕА и шкаф-купе в той же студии.

3-я Студия. Самая большая, 18м2. Также кухонный блок, столик со стульями, диван.

Коридоры аренды

Студия 9м2 сдается за 22 000 рублей в месяц.

Студии 14 и 18м2 за 25 000 рублей в месяц.

В подмосковье аналогичные объекты будут стоить на 3-5 тысяч дешевле, в зависимости от района и удаленности от метро.

Целевая аудитория

Студии снимают, в основном, молодые люди от 20 до 35 лет.

Теперь экономика.

Все вложения: затраты на ремонт, оборудование, окна итп - 480 000 рублей.

Доход от сдачи трех студий - 72 000 рублей. 22+25+25.

Разница между доходом от сдачи двушки в обычном режиме и в режиме «3 студии» - 72 000 - 37 000 =35 000 рублей в месяц.

Окупаемость вложений: 35*12/480= 87,5%.

Как видим, вложения в ремонт окупаются чуть больше, чем за год. Точнее, за 14 месяцев. Окупаемость неплохая, но только в том случае, если у вас уже есть подобный объект.

Если говорить о стратегии инвестирования, когда покупается объект для деления на студии, то здесь есть сомнения. Давайте посчитаем экономику при рыночной цене подобной квартиры в 10 млн рублей:

Доход в год = 72 000 х 12 месяцев = 864 000 рублей.

Окупаемость = 864/10000 = 8,64%. С учетом текущих расходов: мелкий ремонт, коммуналка, налоги окупаемость будет на уровне 7.5 - 8% годовых, что не очень выгодно и почти в 2 раза меньше, чем ставки по депозитам.

Выводы:

Деление квартир на студии оправдывает себя в том случае, если у вас уже есть такой объект и нужно зарабатывать на нем максимальное количество денег.
Покупка объекта в Москве с целью деления на студии вызывает сомнения. Нужно просчитывать каждый такой объект и принимать решение. В подмосковье такая стратегия работает, т.к существенно ниже стоимость квартир.

Автор, Иван Севостьянов, инвестор и эксперт по недвижимости.