Страхование профессиональной ответственности риэлторов. Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Страхование ответственности риэлторов на сегодняшний день не является широко распространенной услугой. Вероятно, в том числе и потому, что нет закона, обязывающего сотрудников агентств недвижимости страховать свою деятельность. Но это не умаляет ее ценности услуги для покупателя.

Сообщения о множественных случаях мошенничества при сделках с недвижимостью заставляют участников сделок искать возможности минимизации рисков. И страхование ответственности риэлторов является именно таким механизмом. Фактически, приобретая застрахованный объект, покупатель делит потенциальные риски сделки со страховой компанией.

Страховые случаи

Перечень страховых рисков определяется в соответствии с правилами, утвержденными страховой компанией. При этом страхование ответственности риэлторов в процессе профессиональной деятельности предполагает защиту от непреднамеренных ошибок по отношению к клиенту. Например, выполняя размен квартир или продажу, агент не располагал полными сведениями о возможных наследниках, в результате чего выгодоприобретатель потерпел убытки.

Компенсации

Страхование профессиональной ответственность риэлторов, в соответствии с требованиями Российской Гильдии Риэлторов, осуществляется на сумму, составляющую не менее средней рыночной стоимости однокомнатной квартиры в регионе, где проходила сделка. При этом размер взноса может быть фиксированным на года или устанавливаться для каждого объекта индивидуально.

Первый вариант является наиболее распространенным. При наступлении страхового случая основанием для выплат может стать решение суда или соглашение сторон, подписанное страховой компанией, риэлтором и клиентом, участвовавшим в сделке. Срок выплаты компенсации составляет от 5 до 15 рабочих дней.

В чем выгода страхования профессиональной ответственности риэлтора

Страхование профессиональной ответственности риэлторов для многих вопрос имиджа и деловой репутации. Сотрудничая с такой компанией, клиент чувствует себя более безопасно. С другой – это очень прагматичный подход: ошибается риэлтор, а компенсацию выплачивает страховая организация.

Страхование профессиональной ответственности риэлторов – специфических продукт, предлагаемый многими отечественными страховщиками.

Для Кого?

Оформить договор страхования могут как юридические (риэлтерские компании), так и физические лица (ИП, занимающиеся риэлтерской деятельностью).

Объект Страхования

По договору можно получить защиту имущественных интересов риэлтерских компаний на случай наступления ответственности перед клиентами, пострадавшими в результате неумышленных ошибок и оплошностей во время выполнения профессиональных обязанностей риэлтором.

Страховой Случай

Страховым случаем является факт наступления ответственности в результате профессиональной ошибки при предоставлении услуг:
по продаже объектов недвижимости на конкурсной основе или с аукциона;
по заключение договоров купли-продажи жилой недвижимости с пожизненным содержанием;
по всем сделкам с недвижимостью: купли-продажи, обмена, дарения, мены (в т.ч. посреднической), расселения коммуналок и домов, подлежащих реконструкции и сносу, аренде;
другие услуги, оговоренные договором страхования.

Страховая Выплата

Страховщик компенсирует убытки клиенту риэлтора, непреднамеренно возникшие в результате:
неправильного оформления сделки;
использование ошибочных данных об объекте, включая информацию о праве невыполнения условий аукционной продажи (просрочка первоначального депозита в результате задержки банковского платежа, неправильное оформление заявки или пропуск срока ее подачи и пр);
собственности, реальной стоимости объекта и т.д.;
утрате титула вследствие ошибки при оформлении сделки (а также в случае возбуждения иска об ущемлении прав жильцов расселенной коммунальной квартиры);
продажи недвижимости без согласия одного из совладельцев при предъявлении им прав на совместную или долевую собственность;
признания судом сделки недействительной вследствие совершения ее: с недееспособным или ограниченно дееспособным человеком без согласия опекуна, или под влиянием противоправных действий третьих лиц;
непреднамеренного уничтожения, утраты или порчи документов клиента;
кражи у риелтора информации об имущественном положении третьих лиц.
Также страховщик компенсирует расходы по урегулированию убытков и судопроизводству.

Исключения из Страхового Покрытия

Страховщик вправе отказать в компенсации за вред, причиненный в результате:
деятельности риэлтора до получения им лицензии на осуществлении профессиональной деятельности;
совершения сделки лицом, не имеющим полномочий или не находящихся с риэлтором в трудовых отношениях;
преднамеренного сговора риэлтора и клиента.

Умышленные, преступные, мошеннические, недобросовестные, противозаконные преднамеренные действия риэлтора не являются страховым случаем, и ущерб, причиненный ими, не подлежит возмещению.

Также из страхового покрытия исключаются:
случаи совершения ошибки в результате совершения деятельности в состоянии токсического, наркотического или алкогольного опьянения;
требования возмещения морального ущерба;
пени, взыскания, штрафы;
исковые требования, возникшие в результате обстоятельств, известных страхователю на дату начала договора страхования и т.д..

Полный список исключений прописан в договоре и может отличаться у разных страховщиков.

Страховая Сумма

Лимит ответственности страховщика устанавливается по договоренности сторон.
Отдельно могут быть прописаны лимиты ответственности на одного пострадавшего или на одно страховое событие.
Может быть установлен размер собственного участия страхователя в покрытии убытков – франшиза.
Как правило, ее устанавливают в безусловной величине.

Цена Вопроса

При определении страхового тарифа учитываются:
срок страхования;
лимиты ответственности;
страховая сумма, а также другие факторы, которые могут оказать влияние на определение степени риска.
По договорам страхования профессиональной ответственности риэлтора, заключенным на срок менее 12 месяцев, страховой тариф устанавливается в процентах от суммы годовой премии.

Страховая Выплата

Размер выплаты определяется страховщиком в каждом конкретном случае:
на основании заключений экспертных комиссий и других документов, подтверждающих расходы;
на основании расчетов и материалов в случае упущенной выгоды.

Сумма страхового возмещения включает убытки третьих лиц и целесообразные расходы по уменьшению убытков в результате страхового случая.

Зачем?

Страхование ответственности риэлтора не является обязательным – договор заключается на добровольной основе.
Его наличие договора может стать одним привлекательных моментов для клиентов.

По статистике, порядка 5% сделок по недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области впоследствии признаются ничтожными или недействительными и расторгаются в судебном порядке.
Чаще всего страдают владельцы квартир вторичного рынка.
Такая недвижимость неоднократно продается, дарится, переходит по наследству.
Длинный список сделок не способен проследить ни один оценщик и риэлтор.
ГК РФ указывает на 12 позиций, по которым сделка может быть признана недействительной даже в случае госрегистрации перехода прав собственности.

Наиболее распространенные основания для оспаривания сделки – это совершение сделки:
с недееспособным гражданином;
с гражданином, не способным осознавать значение своих действий;
под влиянием заблуждения, которое имеющеет существенное значение;
вследствие стечения тяжелых обстоятельств;
без согласия одного из совладельцев имущества (в т.ч. при совместно нажитом в браке имуществе без согласия одного из супругов);
по разделу наследственного имущества с нарушением интересов одного или нескольких наследников.

Такие ошибки обусловлены недостаточностью информации.
Сотрудники паспортных столов и ПИБов, а также других структур, участвующих в оформлении недвижимости, могут допустить ошибку, которая повлечет искажение информации в последующем.

Риэлтор не может дать 100%-ную гарантию покупателю в том, что сделка не будет признана недействительной или ничтожной.
Так, в случае его отсутствия ущерб пострадавшей стороне (покупателю) никто не компенсирует. Имущество отчуждается, деньги при этом возвращать никто не обязан.
При наличии договора страховщик компенсирует ущерб покупателю.
Договор страхования профессиональной ответственности обеспечивает максимальную защиту финансовых интересов всех участников сделки.

Тема данной статьи - страхование профессиональной ответственности агентств недвижимости. Некоторые из компаний прошли данную процедуру и считают, что сделали это не зря. У кого-то свое видение данного вопроса.
Сегодня мы представляем две точки зрения по данному вопросу - независимого юриста Елены Никоненковой и директора риэлторской компании.

Страхование сделок с недвижимостью необходимо.
Ольга Геннадьевна Бердюгина, директора АН «Золотой Ключик», профессиональную ответственность своей компании застраховала с момента ее основания, в январе 2005 года. (АН «Золотой Ключик» является действительным членом Нижегородской Гильдии сертифицированных риэлторов, что предполагает как обязанность прохождения процедуры сертификации по системе добровольной сертификации на рынке недвижимости Российской Федерации, зарегистрированной в реестре Госстандарта России РОСС RU № И046.04 РН00, так и страхование профессиональной ответственности).
И сделала это осознанно, поскольку имеет четко сформированное на данный счет мнение: «Кто пришел на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как максимально снизить риски клиента при осуществлении сделок с недвижимостью».
Действительно, самое дорогое из материального мира, что окружает любого человека, это недвижимость. Поэтому все сделки с ней должны иметь дополнительные гарантии надежности. При этом, поскольку риэлторская деятельность - достаточно распространенный вид бизнеса в России, конкуренция здесь сложилась довольно острая. Она позволяет только квалифицированным, честным, добросовестным профессионалам быть успешными. Ольга Бердюгина считает, что, для получения такого статуса (квалифицированного профессионального участника рынка), риэлторы должны страховать свой предпринимательский риск на случай несения убытков в результате возникновения ответственности за неисполнение обязательств перед получателем их услуг: «Если даже агентство не вступает в Нижегородскую Гильдию риэлторов (то есть не проходит сертификацию), то застраховать свою ответственность оно просто обязано. Страховой полис гарантирует безопасность как приобретателю, так и продавцу недвижимости. Соответственно, при выборе риэлторской компании клиенту необходимо обращать особое внимание не только на сам факт наличия страхового полиса, но и на пределы ответственности страховщика по Договору страхования профессиональной ответственности. И я считаю, что страхование профессиональной ответственности - реально действующий механизм, так как он подтвержден юридическими документами и договорами».
В сложившейся ситуации российские страховые фирмы, действующие на рынке недвижимости, являются своего рода локомотивами его цивилизованного развития. Именно им предстоит окончательно сформировать систему гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. Ольга Бердюгина отмечает, что причина «недострахованности» риэлторской деятельности кроется в особенностях российского менталитете и недостатке средств.
Ольга Бердюгина: «Приведем обычный пример, произошедший на практике. Клиент обратился в некое агентство за помощью в разъезде с «любимыми» родственниками. Ему подобрали две квартиры, и он справил новоселье. Вдруг через некоторое время возникает бывший жилец квартиры, который отбывал наказание в местах не столь отдаленных, а потому выписался с жилплощади, но права пользования ею не потерял. При оформлении сделки агентство подготовило все необходимые документы, в том числе справку из паспортного стола, в которой ничего не было сказано о жильце, отбывающем наказание. Кто виноват? Риэлторы не имели возможности проверить действия паспортного стола, исполнили все, что от них требовалось. Получается, их не за что наказывать. Паспортист допустил ошибку, но ему за это грозит (максимум!) увольнение. Именно в таком случае на помощь пришла бы страховая компания, в которой была бы застрахована сделка с квартирой или профессиональная ответственность риэлторского агентства».
Таким образом, страхование сделок с недвижимостью на сегодняшний день необходимо всем участникам рынка, в том числе и добросовестным покупателям. Во всех спорных случаях выигрывают только они. Если у покупателя на руках имеется соответствующая страховка, или риэлторская фирма страхует свою деятельность в его же пользу, то ущерб, в случае потери жилья, будет возмещен. Важно только незамедлительно уведомить страховую компанию о готовящемся судебном процессе и намерении третьих лиц оспорить право собственности.
Ольга Бердюгина: «Мой совет - выбирать надо такое агентство недвижимости, в офисе которого на видном месте висит договор о страховании гражданской ответственности на осуществление риэлторской деятельности. Наше агентство недвижимости, например, имеет такой договор, и наши клиенты могут быть уверены - в любой ситуации они не останутся в проигрыше».

Все надо прописывать в договоре на оказание риэлторских услуг

Елена Никоненкова, заместитель директора юридической компании ЗАО «Прецедент»:
Если клиент, придя в агентство недвижимости, слышит о том, что профессиональная ответственность застрахована, и, «случись что», финансовые потери возместит страховая компания, ему необходимо ознакомиться с соответствующими договорами, чтобы выяснить, насколько заявленное соответствует действительности.
Из договора страхования надо понять, какие именно и чьи риски застрахованы (агентства как юридического лица или конкретного физического лица - агента). После этого надо сопоставить - застраховано ли в итоге то лицо (юридическое или физическое), которое заключаемый договор оказания риэлторских услуг подписывает.
При этом на каждом этапе сделки клиент должен понимать, за что, за какие возможные ошибки и недоработки несет ответственность риэлтор и агентство, которое он представляет. И все это должно быть четко прописано в договоре, который заключается с риэлторской компанией.
Шаг первый. Необходимо обратить особое внимание на такой пункт заключаемого с агентством договора, как «предмет договора». Как правило, он бывает настолько расплывчат, что ухватить суть бывает сложно даже профессионалу. Чаще всего «предмет договора» сводится к оказанию консультационных и информационных услуг, связанных с приобретением недвижимости.
Учитывая, что у нас одна из самых высокооплачиваемых сфер деятельности - услуги в сфере недвижимости, я считаю, что клиентам необходимо настаивать на том, что предмет договора должен быть прописан максимально четко: какие именно услуги должны быть оказаны, в какие сроки, к каким результатам они должны привести. Например, может быть прописано: «Услуга - подбор нескольких вариантов объектов недвижимости с целью их приобретения по таким-то параметрам». И в самом договоре или в приложении к нему эти параметры могут быть указаны. Также можно прописать: количество вариантов, которые должны быть предоставлены, каким образом проходят осмотры, каким образом клиент выражает свое одобрение (или неодобрение) предложенными вариантами.
Шаг второй. Риэлтор должен продемонстрировать клиенту пакет документов на приобретаемую квартиру. И этот пакет документов должен позволить сделать вывод о том, что данное жилье условно безопасно для покупки (вряд ли можно говорить о стопроцентной гарантии, но вот о 95-ти процентной - да). А именно: правообладателем является именно то лицо, которое заявлено как продавец; жилье не под арестом, на него отсутствуют обременения; не нарушены права третьих лиц и т.д. К слову, всю необходимую информацию риэлторы могут получить в паспортном столе или у эксплуатирующей организации данного жилого дома.
Клиент должен внимательно относиться к предоставляемым сведениям, знать сроки действия конкретных документов. Например, выписка из лицевого счета действительна в течение трех дней, выписка из Единого Реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним - в течение пяти дней. Эти сроки юридически обоснованы, поскольку именно по их истечении возможны изменения в отношении прав на недвижимость.
Таким образом, покупатель от своего риэлтора должен увидеть весь комплект документов вкупе с профессиональным мнением о том, есть ли риски, связанные с приобретением данной квартиры, насколько они велики.
И в договоре с агентством недвижимости должно быть отражено, что риэлтор несет ответственность за анализ соответствующих документов, за потенциально возможные проблемы, которые могут возникнуть в связи с его недостаточностью. Чем больше наши граждане будут требовать прописывать в договоре грани ответственности риэлторов, тем квалифицированнее, в итоге, станет оказание этой услуги.
Далее риэлтор должен оценить сам договор купли-продажи - все ли пункты прописаны, есть ли какие-то спорные моменты, к каким последствиям они могут привести.
Шаг третий. Регистрация сделки. Когда все документы собраны, договор купли-продажи подписан и оплачен (мало кто практикует рассроченную оплату по недвижимости), покупатель оказывается в незавидном положении: деньги он заплатил, но регистрация и переход прав собственности занимают еще месяц. И в этот период может случиться все, что угодно. Например, продавец, по каким-то причинам, может забрать документы из ФРС и т.д.
Проблем после подписания договора купли-продажи возникает масса, но зачастую агенты после совершения сделки забывают о своих клиентах. Происходит это потому, что, опять-таки, изначально четко не определяется сфера ответственности специалистов по недвижимости.
Выводы. Клиенты должны настаивать, чтобы в договоре на оказание риэлторских услуг были прописаны границы ответственности агентов и агентств недвижимости.
Следует помнить:
1. Предмет договора с агентством часто обозначается как «оказание консультационных услуг». О том, что фактическим результатом действий агентства является составление и заключение договоров купли-продажи - ни слова. Получается, что даже в случае, если в страховом договоре указано, что агент отвечает за последствия неправильного составления договора купли-продажи, он ни за что не отвечает. Страховой выплаты не будет.
2. Следует понимать, на какую сумму застрахованы профессиональные риски. Вряд ли хоть одно крупное агентство у нас в городе застрахована на сумму более миллиона рублей. Поэтому все, что сверх этого, пострадавшая сторона должна будет взыскивать с участников другой стороны сделки. Если с них, конечно, есть, что взыскивать.
3. Страховая сумма может быть фиксированной, то есть при наступлении каждого страхового случая выплачиваются одинаковые суммы. А может быть и так, что общая сумма страховки уменьшается с каждой выплатой. Получается, если наступил какой-нибудь десятый страховой случай, то платить будет просто нечего. Все это надо смотреть в договоре страхования.
У нас в городе нет судебной практики (по крайней мере, мне о ней ничего не известно) выплат страховки клиенту из-за неправильных действий агентов. Но это не значит, что все так хорошо, никто не ошибается.
К слову, на Западе все устроено более прозрачно. Там страхуются риски физического лица, которое участвует в сделке. У нас же - риски риэлтора при предъявлении ему претензий со стороны физического лица. Чувствуете разницу? В итоге, страхование существует номинально, но фактически оно не работает. Поэтому, пока гражданам уповать только на себя - требовать оказания реальной риэлторской услуги, границы которой четко прописаны в договоре.

P.S. Приглашаем всех желающих принять участие в обсуждении данной темы.

Наталья Чернышева

Глава 2. Гарантии риэлторской деятельности

Глава 6. Вопросы формирования бухгалтерской и налоговой отчетности

>> >> >> 2.4. Страхование ответственности риэлтора В настоящее время нет специального закона, обязывающего риэлторские агентства страховать свою ответственность. Правила проведения страхования риэлторской деятельности должны устанавливаться законодательством о страховании и федеральным законом об обязательном страховании профессиональной ответственности риэлторов. Таким образом, чтобы получить статус квалифицированного профессионального участника рынка риэлторы должны страховать свой предпринимательский риск на случай несения убытков в результате возникновения ответственности за неисполнение обязательств перед получателям их услуг. Граждане напуганы ежедневными сообщениями средств массовой информации о потерявших жилье в результате хитросплетений "черных маклеров". Страхование ответственности риэлторов добавило бы уверенности гражданам при обращении в фирмы для решения своих жилищных проблем. Таким образом, страховой полис гарантировал бы безопасность приобретателю недвижимости. Система страхования, начинающая свое развитие в России, имеет сходство с "титульным страхованием", получившим широкое распространение в США. Титульное страхование рассматривается американскими специалистами в области земельного права как лучшая форма гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. Существующее положение страхования как необходимого элемента закрепления прав на недвижимость применительно к Америке является правомерным и необходимым с учетом исторических закономерностей, сложившихся в этой стране. Но российская действительность далека от американской. В нашей стране система страхования только начинает развиваться. В соответствии с действующим российским законодательством любая формально зарегистрированная сделка с недвижимостью может быть оспорена в пределах установленного законом срока исковой давности. Таким образом, человек, приобретающий недвижимость, даже при условии его добросовестных действий, рискует потерять собственность в будущем. Государство не гарантирует приобретателю недвижимости возмещения понесенного ущерба, за исключением случаев, когда вина регистратора доказана судом. Но данные случаи редко встречаются. В данных условиях наиболее действенны будут частные гарантии для приобретателя недвижимости. Формирование системы гарантий в сфере оборота прав на недвижимость в сложившейся ситуации возложено на российские страховые фирмы, действующие на рынке недвижимости. Принципиальное отличие "титульного страхования" от традиционных его видов состоит единственно в том, что при "титульном страховании" страховая компания гарантирует возмещение убытков, являющихся последствиями событий, имевших вероятность состояться в прошлом. Данная особенность есть лишь следствие так называемой "актовой" системы регистрации прав на недвижимость, отличающейся тем, что сделка с недвижимостью оспорима в любое время. Кроме того, для такого рода системы характерно "одностороннее соглашение" о передаче "прав" на недвижимость. По сложившейся практике, акт о передаче "прав" на недвижимость подписывает только одна, передающая сторона. Данный документ должен соответствовать строго определенным формальным требованиям и среди прочего содержать указание на объем гарантий прав, передаваемых покупателю. Иначе говоря, продавец обязан известным образом "задекларировать" свое законное право. Исторически известны несколько форм такого рода "деклараций". 1. Полная гарантия: продавец гарантирует, что обладает законными правами на землю; что в документах, подтверждающих его права, отсутствуют какие-либо дефекты; что никакая третья сторона не имеет прав на передаваемую землю; что земля свободна от обременений и ограничений; что продавец правомочен подписать документ о передаче; что передаваемое право законно и не может быть аннулировано в будущем. 2. Особая гарантия: продавец гарантирует лишь то, что за все время фактического владения передаваемой недвижимостью он не совершил каких-либо действий, ставящих под сомнение его законные права. В отличие от первого случая, здесь продавец объявляет о том, что "отвечает только за самого себя". 3. Договор купли-продажи: продавец заявляет о продаже недвижимости указанному в договоре лицу, при этом он не делает каких-либо заявлений относительно законности права владения и не выдвигает каких-либо гарантий. В настоящее время это самая распространенная форма передачи прав на недвижимость. Такого рода практика сделок с недвижимостью предполагает, что собственник лишь "подразумевается": любой из указанных в "цепочке владельцев" в будущем может оказаться надлежащим собственником, если будет доказано, что в прошлом он был лишен права незаконно. А потому анализ "цепочки" - необходимая процедура. Задача - обнаружить "слабое звено". Для этого необходимо изучить все "записанные" акты передачи. Кроме того, в ряде случаев - завещания, судебные решения, законодательные акты. Сверх того рекомендуется проанализировать вероятность в прошлом событий, которые не могли быть зафиксированы в документах: тайные браки, неизвестные наследники, мошенничество в сделках купли-продажи и пр. Лишь по результатам такого рода полного исследования можно оценить "титул" собственности. Критерий "чистоты" титула: каждое звено в "цепочке", от первого до последнего, должно быть правильным и законным. Участники рынка недвижимости освобождаются от этой работы при титульном страховании. Цена такого освобождения - стоимость "страхового полиса". Плата за страхование вносится единовременно, но срок действия полиса не ограничен. Стоимость страхования зависит от многих факторов: от объема "исследования", от "чистоты" титула, от того, является ли акт страхования повторным. В любом случае присутствует оплата "исследования" титула. Случаев страхования прав на недвижимость в современной России - единицы. Случаев выплат по страховому полису - еще меньше. В основном страхуется ответственность риэлтора. Тем самым косвенно признается право риэлтора на совершение ошибки не в пользу клиента. Причины совершения такого рода "ошибок" несущественны. Главное, что гарантии "добросовестности" риэлтора могут иметь лишь одно измерение - денежное. Для российских исследователей "чистоты титула" нет необходимости тщательно выискивать "слабое звено" в "цепочке владельцев". По существующему закону, все "права" на недвижимость создает государство, и если эти "права" в чем-то ущербны, то это означает только то, что именно "такими" они и были созданы. Ответственность держателей прав на недвижимость "молчаливо" переложена на государство. И если государство неспособно надежно гарантировать эти законные права, то частные гарантии в форме страхования титула - объективная необходимость. Но в любом случае это будет особый вид титульного страхования - страхование от рисков, связанных с "безответственностью" государства. Согласно проекту федерального закона "О риэлторской деятельности в Российской Федерации" предполагается обязать риэлтора заключать договор страхования на все сделки, сумма которых превышает 3000-кратный установленный законом размер месячной оплаты труда, на сумму, соответствующую сумме сделки. При этом страховая сумма не может быть менее 3000-кратного установленного законом минимального размера месячной оплаты труда. Восстановление страховых гарантий при их использовании должно быть обеспечено лицензиатом в десятидневный срок после выплаты страховой суммы. В соответствии с Положением о лицензировании риэлторской деятельности в Москве и аналогичными документами ряда других регионов России (например, Хабаровского края, Волгоградской и Свердловской областей) наличие договора страхования ответственности риэлторов является условием получения лицензии. Страхование фирмой своей профессиональной ответственности осуществляется в целях защиты третьих лиц. Страхование производится на случай непреднамеренной ошибки, небрежности или упущения ответственных исполнителей фирмы при оказании брокерских услуг, которые повлекли за собой причинение ущерба как лицам, заключившим с фирмой договор на оказание услуг, так и лицам, с которыми договорных отношений нет, но имущественным интересам которых может быть причинен ущерб. Федеральный законопроект о риэлторской деятельности предусматривает введение страхования профессиональной ответственности риэлтора в качестве обязательного. Различаются объекты страхования: 1) в страховании профессиональной ответственности - имущественные интересы самого риэлтора, связанные с обязанностью возместить клиенту убытки; 2) в титульном - имущественные интересы обладателя прав на недвижимость (собственника, ипотечного кредитора). Поэтому по-разному расставлены акценты в описании страховых случаев: 1) при страховании ответственности юридическое значение имеет непрофессиональный характер действий риэлтора; 2) при титульном страховании достаточно объективной утраты потерпевшим (застрахованным) прав на недвижимость по причинам, даже не связанным с услугами риэлтора или юриста. Поскольку для возмещения убытков законом предусмотрены определенные условия - противоправность действий, наличие ущерба или упущенной выгоды, причинная связь между ними, то все они будут характерны и для получения страховой выплаты по договору страхования профессиональной ответственности риэлтора. В типовых правилах обычно указывается, что страховщик обязуется возместить потерпевшему (клиенту) лишь тот вред, который находится "в прямой причинной связи с осуществлением риэлторской деятельности". Отсутствие законодательной основы риэлторской деятельности и весьма "умеренные" требования к риэлтору означают для клиента не что иное, как преимущественно судебный порядок подтверждения страхового случая - непрофессиональных действий риэлтора и причиненного ими ущерба. В Типовом договоре страхования профессиональной ответственности риэлтора СОАО "Русский Страховой Центр" к числу страховых случаев отнесены убытки, причиненные при осуществлении риэлторской деятельности, вследствие: 1) юридически неправильного оформления сделки; 2) использования недостоверных сведений об объекте недвижимости, включая данные о его стоимости, правах собственности на него; 3) заключения сделки с недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином; 4) заключения сделки под влиянием обмана, насилия и других противоправных действий третьих лиц по отношению к потерпевшему и пр. Выдача гарантийных обязательств агентствами недвижимости и своеобразная конкуренция с традиционными страховщиками - явление временное, обусловленное продолжающимся становлением рынка риэлторских услуг, освоением новых экономических пространств и привлечением дополнительных клиентов. Читать популярные статьи на сайте

Государство давно озабочено 100%-ной легализацией риэлторского бизнеса, изыскивая новые способы регулирования и получения дани с агентств по продаже недвижимости и частных маклеров. В рамках проекта закона о регулировании деятельности риэлторов обсуждается обязательное страхование ответственности посредников, участвующих в сделках с недвижимостью.

Сегодня участники рынка недвижимости страхуют свою деятельность на добровольной основе, причем довольно редко (менее 6% сделок в год). Между тем в Гражданском кодексе РФ (статьи 165-180) существует более десятка позиций, по которым сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной, несмотря на государственную регистрацию перехода прав собственности на приобретаемый объект.

Обязательное страхование поможет компенсировать клиенту ущерб в случае признания сделки недействительной (в сумме от 300 тысяч до 5 млн рублей), но при этом, несомненно, увеличит прайс риэлторских услуг населению. Поможет ли новый законопроект обезопасить покупателей недвижимости и сделать рынок цивилизованнее и каковы его «подводные камни»?

Виктория Григорьева, генеральный директор, партнер компании «БЕСТ-Новострой», считает, что в случае принятия названного закона для потребителя риэлторские услуги однозначно подорожают. Сейчас комиссия на первичном рынке составляет от 1,5 до 4%, на вторичном – 2-3%. Пока сложно сказать, как именно увеличится комиссия, но стоимость риэлторских услуг вырастет, если закон будет принят. Риэлторский бизнес в принципе не самый прибыльный, маклеры существуют на доходы от процентов, и дополнительные издержки на страхование однозначно приведут к росту стоимости посреднических услуг.

При этом остается не ясным, что будет считаться страховым случаем, в особенности – на первичном рынке. В определенных ситуациях агентство и так возвращает комиссию: если, например, ипотечный клиент не получил одобрения банка или сделка сорвалась по причине внезапной болезни и покупателю понадобились денежные средства на экстренное лечение. Но если посредническая услуга уже оказана (объект подобран, проверены, собраны и оформлены все сопутствующие документы, прошла государственная регистрация) – не ясно, в какой момент может наступить страховой случай. И потому, скорее всего, люди будут судиться со страховыми компаниями за право признать их случай страховым, чаще – проигрывая спор страховщикам.

Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» , уверена в том, что зачастую самое ценное, что есть у человека в России из материальных активов – это недвижимость. Поэтому любые операции с ней должны иметь дополнительные гарантии надежности. Страхование профессиональной ответственности риэлторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Более того – данное предложение касается страховой защиты не только продавца и покупателя, но и самих агентов, оказывающих посреднические услуги. Конечно, риэлторы проводят максимально возможную проверку документов, которые участвуют в сделке.

Но иногда ситуация складывается таким образом, что ввиду некоторых особенностей получить полную информацию об объекте не представляется возможным. Это в некоторой степени повышает риск сделки. А страхование как раз является одним из способов, позволяющих увеличить надежность сделок с недвижимостью. Страховая защита дает возможность агентствам недвижимости оперативно и в соответствующем объеме компенсировать клиентам понесенные убытки и при этом самим не понести заметных денежных потерь.

Сегодня конкуренция среди риэлторов в нашей стране огромна. Один из способов удержать клиентов – ценовой демпинг. И потому Мария Толстик полагает, что новые изменения в законодательстве не станут причиной увеличения стоимости услуг агентов, оказывающих посреднические услуги на рынке недвижимости, и ни покупатель, ни продавец не заметят никаких изменений.

Ситуацию с нововведениями прокомментировала и Елена Новожилова, гендиректор ООО «Универсальная компания ЛАДКОМ»:

Несомненно, усилия законодателей направлены на то, чтобы перевести деятельность риэлторов в правовое поле. И это правильный тренд. Но в теме страхования «телега» явно стоит впереди лошади, ведь сегодня, как известно, большая часть риэлторов в России работают нелегально. Как только специалист набирает опыт продаж и сдачи в аренду недвижимости, подвизаясь в агентстве, он переходит в режим «самостоятельного плавания» и начинает работать на свой страх и риск, давая платные объявления о продаже и сдаче объектов, тратя уйму времени на показы и проверку юридической чистоты квартир. И многие частные маклеры не регистрируют свой бизнес, не оформляют ни ООО, ни ИП, не платят налоги и никому не отчитываются о доходах. Государство такой порядок не устраивает – оно хочет контролировать этот рынок.

Лично я не против платить страховым компаниям, но по каждой конкретной сделке, а не совершать ежемесячный взнос в казну вне зависимости от объема собственной прибыли. Сегодня в обеих столицах и городах-миллионниках мы наблюдаем перегрев рынка и падение покупательской активности уже, минимум, в течение полугода. Получается, что честные предприниматели, оформившие по всем правилам свое агентство (к которым и сама, кстати, принадлежу), даже не имея регулярного дохода, должны будут ежемесячно платить страховку с риском потерять рентабельность бизнеса. В итоге я буду вынуждена поднять расценки на свои услуги, чтобы элементарно выжить в текущих условиях, а заказчик, тоже желающий сэкономить свои деньги (и, безусловно, рискуя), пойдет к тому, кто работает «по-черному». Значит, честные риэлторы потерпят убытки. Повторюсь: легализовывать и контролировать деятельность риэлторов необходимо, но – не таким способом. Должны быть придуманы и внедрены в практику какие-то иные, более эффективные и оправданные в современных рыночных условиях, механизмы.